Die Immobilienpreise in den Großstädten sind enorm hoch. Wohnraum im Umland zu kaufen ist zwar günstiger, aber lohnt sich die Ersparnis? Schließlich kostet das Pendeln Zeit und Geld.
Wer sich aufgrund der günstigeren Immobilienpreise dafür entscheidet, auf dem Land zu Leben und in der Stadt zu arbeiten, sollte die anfallenden Kosten genau berechnen. Denn nicht in jedem Fall ist das Pendeln die bessere Alternative.
Marko Verkic ist Immobilienmakler in Frankfurt am Main. Seit sieben Jahren verkauft er am liebsten Luxusimmobilien. Eine seiner Wohnungen – in einem Modeviertel, zweieinhalb Zimmer Altbau, 73 Quadratmeter, zentrale Lage, ohne Balkon, ohne Parkplatz – kostet 595.000 Euro. Das sind 8.150 Euro pro Quadratmeter. Nur München und Hamburg toppen solche Preise.
Die Wohnung ist seit einem halben Jahr auf dem Markt, erzählt der Makler. Einen Ansturm darauf gebe es nicht, „obwohl Luxusimmobilien gut laufen“. Ansonsten sei es für die normale gehobene Mittelschicht extrem schwer geworden, etwas in der stetig wachsenden Stadt zu kaufen.
Preise sind deutlich günstiger
Lohnt sich da das Wohnen im Umland? Allein nach Frankfurt am Main pendeln täglich 400.000 Berufstätige zur Arbeit. „Gut angebundene Umlandstädte sind für Kaufinteressierte attraktiv“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Deutschen Bank.
Und so zieht es immer mehr Menschen nach draußen. Immobilienmaklerin Frederike Echterhoff, die eine 88-Quadratmeter-Wohnung im hessischen Büdingen anbietet, weiß: Käufer finden sich schnell. Auch hier kein Balkon, kein Parkplatz, die Lage in der Altstadt – es ist keine Luxusimmobilie, aber mit fast 6.000 Euro pro Quadratmeter ist sie günstiger als die Wohnung in Frankfurt.
Doch wer pendeln muss, den kostet das nicht nur Geld, sondern auch Zeit. Es kommen viele Faktoren zusammen, sagt der Immobilienexperte Beermann. Er verweist auf die Gesamtrechnung: „Wenn man länger fährt, dann braucht man vielleicht auch längere Betreuungszeiten in der Kita.“
Wann lohnt sich das Pendeln?
Um diese Frage zu klären, erstellte das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) unlängst im Auftrag der Postbank eine Pendelanalyse. Es ging um die Frage, wann es sich finanziell für Haushalte lohnt, beim Immobilienkauf den Wohnsitz ins Metropolen-Umland zu verlagern, wenn ein Haushaltsmitglied zu einem Arbeitsplatz in die Stadt pendeln muss. Anders gesagt: In wie vielen Jahren sind die Kaufpreisvorteile aufgezehrt?
Im Mittelpunkt der Betrachtung stehen Eigentumswohnungen im Bestand von 70 und 120 Quadratmetern. Zugrunde gelegt wurden die Immobilienpreise 2024. In die Rechnung eingeflossen sind Ticketpreise des öffentlichen Nahverkehrs oder die Kosten für das eigene Auto. Zusätzlich wurde noch der höhere Zeitaufwand berechnet. Die Studie hat das Rhein-Main-Gebiet rund um Frankfurt betrachtet.
Eine Frage der verbleibenden Arbeitszeit
In Offenbach profitieren Pendler demnach am längsten vom günstigeren Wohnungskauf. Der Preisvorteil ist erst nach 58,5 Jahren aufgebraucht. Nutzt man das Auto schrumpft der Vorteil auf 26 Jahre. Das ist laut Manuel Beermann immer noch attraktiv, denn „je mehr Arbeitszeit ich noch verbleibend habe, desto höher ist meine Chance, dass ich den entsprechenden Preis auch abwohne.“
Ausgehend davon, dass der durchschnittliche Immobilienkäufer 40 Jahre alt ist und ungefähr 25 Jahre Arbeitszeit vor sich hat, braucht es mindestens 25 Jahre, damit der Kauf im Umland im Vergleich zur Pendelrechnung einen Vorteil bringt.
Verkehrsanbindung ist entscheidend
Wer im Umland kauft und an fünf Tagen nach Frankfurt am Main pendelt, profitiert in fast allen Umlandgemeinden länger als 25 Jahre vom günstigen Kaufpreis. Ausnahmen sind Umlandstädte mit schlechter Verkehrsanbindung, denn umso häufiger steigen Pendler ins Auto. „Damit schwinden die Vorteile des Umlands gegenüber dem direkten Kauf in der Frankfurter Metropole, so Beermann.
Deshalb schneidet auch die Wetteraustadt Büdingen nicht so gut ab. Der Grund ist die lange Fahrzeit, denn das Umsteigen dauert. Wer dort kauft, hat schon nach 18 Jahren den Preisvorteil aufgebraucht. Maklerin Fredericke Echterhoff weiß, dass deshalb ein Arbeitsplatz in der Wohnung wichtig sei: „Viele Käufer fragen inzwischen danach. Wer aufs Land zieht, will gern ein Zimmer mehr.“ Denn nur dreimal pendeln bringt schnell wieder einen Preisvorteil und spricht möglicherweise für die Immobilie im Umland.
Geringe Preisunterschiede reichen nicht aus
Alle deutschen Metropolen verlieren derzeit Bevölkerung in die Umlandkreise. In Düsseldorf lagen die Quadratmeterpreise für Bestandwohnungen im ersten Halbjahr 2025 beispielsweise bei 4.800 Euro. Ein Blick ins Düsseldorfer Umland zeigt: Wer bereit ist zu pendeln, hat eine große Auswahl an Wohnorten, und günstiger ist es dort auch. In Duisburg oder Wuppertal kosten Wohnungen zum Teil die Hälfte. Nach Duisburg zu ziehen und in Düsseldorf zu arbeiten bedeutet, dass bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung der Preisvorteil erst nach 54 Jahren aufgebraucht ist.
„Wir haben insbesondere bei der 70-Quadratmeter-Wohnung in vielen Umlandstädten diese Vorteilhaftigkeit gesehen“, unterstreicht der Deutsche-Bank-Experte Beermann. Sind die Preisunterschiede nur gering, werden die anfänglichen Kaufpreis-Einsparungen in wenigen Jahren durch die erhöhten Aufwendungen für das Pendeln aufgezehrt.
Andersrum gilt: Je höher die Differenz des Gesamtkaufpreises zwischen Metropole und Umland ausfällt, desto länger rentiert sich für Haushalte ein Umzug in das Umland.
