Wertsicherungsklauseln, auch „Indexklauseln“ genannt, finden sich in nahezu jedem langfristigen Gewerberaummietvertrag. Diese sollen eine zeitgemäße Anpassung der Miete gewährleisten und so gewissermaßen einen Inflationsschutz bieten. Denn anders als im Wohnraummietrecht steht dem Gewerberaumvermieter keine gesetzliche Grundlage zur Verfügung, um die Miete nachträglich einseitig anzupassen, dieses Recht muss im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden.
Ebenfalls anders als im Wohnraummietrecht, bei dem die Indexmiete in § 557b BGB geregelt ist, gibt es zumindest im Bürgerlichen Gesetzbuch keine ausdrücklichen Regelungen zur Indexmiete bzw. Wertsicherungsklausel.
Lediglich das Preisklauselgesetz (PrKG) gibt einen rechtlichen Rahmen vor, in dem eine Wertsicherungsklausel wirksam vereinbart werden kann. Denn grundsätzlich ist es unzulässig eine Geldschuld automatisch aufgrund externer Faktoren anzupassen, § 1 PrKG. Gleichwohl lässt das PrKG hier für Mietverträge eine Ausnahme zu, sofern gewisse Bedingungen eingehalten sind.
Voraussetzungen
Eine wirksame Wertsicherungsklausel bedarf daher jedenfalls der folgenden Anforderungen:
- vermieterseitiger Kündigungsausschluss von mindestens 10 Jahren
- klar identifizierbarer Bezugsindex, der in Zusammenhang mit den Waren bzw. Dienstleistungen des Mieters steht
- es müssen Erhöhungen als auch Ermäßigungen möglich sein
- die Anpassung darf nicht überproportional sein
Typischer Inhalt einer Wertsicherungsklausel
Eine typische Wertsicherungsklausel wird daher zunächst auf einen gängigen Index Bezug nehmen, wie etwa den Verbraucherpreisindex oder den Einzelhandelspreisindex, jeweils herausgegeben vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden. Da diese sowohl in Form eines Monatswertes und eines Jahreswertes herausgegeben werden, muss auch dies festgelegt werden
Weiterhin werden gewisse Parameter festgelegt, etwa die Schwelle, bei deren Überschreitung des Index eine Mietanpassung überhaupt erst eintritt, beispielsweise dann, wenn dieser sich um mehr als 10% nach oben oder unten verändert hat.
Ebenfalls festzulegen ist, ob die gesamte prozentuale Veränderung an den Mieter weitergegeben wird, oder gegebenenfalls ein verringerter Wert, wie etwa nur 80% der Indexbewegung, sodass bei einer Indexveränderung von 10% die Miete lediglich um 8% angepasst wird.
Auch die Vereinbarung eines Mindestintervalls, dahingehend, dass eine Anpassung lediglich alle 2 Jahre möglich sein soll, ist häufig anzutreffen.
Wertsicherungsklauseln in der Praxis
Abseits der wenigen oben genannten Vorgaben gilt bei der Vereinbarung von Wertsicherungsklauseln im Wesentlichen die Vertragsfreiheit. Mieter und Vermieter sind weitestgehend frei, wie sie ihre Wertsicherungsklausel gestalten. Dies führt dazu, dass man in der Praxis auf dutzende unterschiedliche Formulierungen trifft, die allesamt der Auslegung bedürfen und in vielen Fällen auch unterschiedlich ausgelegt werden können. Bei Unsicherheiten über die Auslegung von Wertsicherungsklauseln sollte man sich deshalb nicht scheuen einen Anwalt zu Rate zu ziehen, besser noch, eine unmissverständliche Klausel von diesem entwerfen lassen.
Rechtsfolgen unwirksamer Wertsicherungsklauseln
Für die Unwirksamkeit von Wertsicherungsklauseln hat der Gesetzgeber eine Sonderregelung in Form von § 8 PrKG geschaffen. Anders als bei „normal“ unwirksamen Klauseln, welche als von Anfang an unwirksam zu betrachten sind und damit grundsätzlich schon keine Wirkung entfalten können, ist es bei Wertsicherungsklauseln so, dass die Unwirksamkeit erst von einem Gericht festgestellt werden muss. Dies hat zur Folge, dass beispielsweise der Mieter selbst bei einer unwirksam vereinbarten Wertsicherungsklausel zur Zahlung der auf Grund der Klausel erhöhten Miete verpflichtet bleibt, bis ein Gericht deren Unwirksamkeit feststellt. Er kann sich die „zu viel“ gezahlte Miete auch nicht im Nachhinein wiederholen. Hält man eine Wertsicherungsklausel daher für unwirksam, so muss sorgfältig abgewogen werden, ob sich ein möglicherweise kostspieliger Rechtsstreit, selbst bei hoher Erfolgswahrscheinlichkeit, überhaupt lohnt.
Praktische Probleme
Auf Grund der Komplexität und Auslegungsbedürftigkeit von Wertsicherungsklauseln kommt es bei der Berechnung der korrekten Miethöhe häufig zu Fehlern. Dies ist zwar schon allein wegen der wirtschaftlichen Folgen ärgerlich. Allerdings bringt ein falsches Anpassungsverlangen einerseits, verbunden mit einer vorbehaltlosen Zahlung andererseits, sowie Verhandlungen über die Miethöhe immer das Risiko mit sich, keine bereits vertraglich geschuldete Mietanpassung vorzunehmen, sondern sich schlimmstenfalls einvernehmlich auf eine neue Miethöhe zu einigen. Was erst harmlos klingt, kann aber mit erheblichen negativen Folgen verbunden sein. Denn genügt diese neu herbeigeführte Einigung nicht mindestens der Textform, ist der Mietvertrag gem. §§ 550, 578 BGB kündbar und die vereinbarte Laufzeit damit hinfällig. Insbesondere deshalb ist bei Mietanpassungen höchste Vorsicht geboten und anwaltlicher Rat hilfreich.
Fazit
Auf Grund der hohen Inflation der letzten Jahre wurden viele Wertsicherungsklauseln ausgelöst und Mieter sehen sich mit entsprechenden Erhöhungsverlangen konfrontiert. Falls dies bei Ihnen auch der Fall ist und Sie Unsicherheiten haben, nehmen sie gerne Kontakt mit mir auf.
