Wird ein Immobiliendarlehen vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Alternative kann aber sein, das Darlehen für eine andere etwa gleichwertige Immobilie zu nutzen. Einen solchen Tausch der Sicherheit dürfe die Bank nicht pauschal ablehnen, stellte der BGH mit Beschluss vom 11. Februar 2025 klar (Az.: XI ZR 32/24). „Der BGH hat die Verbraucherrechte bei der vorzeitigen Ablösung einer Immobilienfinanzierung damit erheblich gestärkt“, sagt Rechtsanwalt Dr. Ingo Gasser.
Die Klägerin in dem zu Grunde liegenden Fall hatte 2002 ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen über 900.000 Euro aufgenommen. Im Jahr 2015 veräußerte sie die damit finanzierte Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung und zahlte die offene Darlehensschuld. Die beklagte Sparkasse forderte daraufhin eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 158.000 Euro.
Die Klägerin zahlte zwar die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie hatte der Sparkasse aber auch frühzeitig einen Sicherheitentausch angeboten: Sie beabsichtigte, ein neues Objekt mit vergleichbaren Wert zu erwerben und dieses als Ersatzsicherheit einzubringen. Die Sparkasse lehnte dies jedoch ab und argumentierte zunächst mit einer angeblich unzureichenden Werthaltigkeit der angebotenen Immobilie. Wenig später wurde die Immobilie an einen Dritten verkauft, so dass der anvisierte Sicherheitentausch nicht mehr möglich war. Die Klägerin argumentierte, dass ihr dadurch ein Schaden entstanden sei und forderte die Vorfälligkeitsentschädigung von der Sparkasse zurück.
Ihre Klage hatte am Bundesgerichtshof Erfolg: Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Oberlandesgericht Frankfurt zurück.
Zur Begründung führten die Karlsruher Richter aus, dass ein Darlehensnehmer Anspruch auf Zustimmung zum Sicherheitentausch haben kann, wenn die angebotene Ersatzsicherheit den Darlehensgeber, in der Regel eine Bank oder Sparkasse, in gleicher Weise schützt wie die ursprüngliche Sicherheit. Die Klägerin habe argumentiert, dass die Voraussetzungen eines zulässigen Sicherheitentausches vorlägen. Damit habe sich das OLG Frankfurt nicht ausreichend befasst. Der Schutz des Darlehensgebers müsse insbesondere anhand objektiver Kriterien wie z.B. Beleihungswert oder Verwertbarkeit geprüft werden, nicht aber nach bloßem Ermessen der Bank, machte der BGH deutlich.
Indem das OLG Frankfurt diese Prüfung unterlassen hatte, habe es das Recht der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt, so der BGH.
„Darlehensnehmer können nach der Entscheidung des BGH verlangen, dass ihnen bei einem geplanten Verkauf der finanzierten Immobilie auch der Weg eines Sicherheitentausches offensteht, um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden“, so Rechtsanwalt Dr. Gasser. Diese Möglichkeit kann von den Banken nicht pauschal abgelehnt werden. Vielmehr muss sie objektive Gründe für eine Ablehnung darlegen können.
Rechtsanwalt Dr. Gasser steht Darlehensnehmern gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.
Mehr Informationen: https://www.ingogasser.de/vorfaelligkeitsentschaedigung-zurueckverlangen/
