Der BGH hat mit Urteil vom 20. Mai 2025 (XI ZR 22/24) entschieden: Wenn Banken in Immobilienkreditverträgen nicht klar genug erklären, wie sie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, verlieren sie ihren Anspruch darauf. Verbraucher können tausende Euro zurückverlangen. Das ist kein Detail – das ist ein echter Gamechanger für Käufer und Verkäufer von Immobilien mit laufender Finanzierung.
Was ist passiert?
Ein Verbraucher hatte ein Immobiliendarlehen aufgenommen. Als er es vorzeitig zurückzahlte, verlangte die Bank – wie üblich – eine Vorfälligkeitsentschädigung (hier: über 7.600 €). Der Kunde zahlte unter Vorbehalt und klagte später auf Rückzahlung – mit Erfolg: Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass die Vertragsklausel zur Berechnung der Entschädigung nicht ausreichend klar war. Damit war der Anspruch der Bank nicht durchsetzbar.
Warum ist das wichtig?
1. Viele Darlehensverträge sind betroffen.
Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben (oder verkaufen wollen) und das Darlehen kündigen (z. B. weil Sie verkaufen oder umschulden), kann das teuer werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung kostet oft mehrere tausend Euro.
2. Die Bank muss die Berechnungsmethode klar erklären – und zwar im Vertrag.
Es reicht nicht, zu sagen: „Wir berechnen das nach gesetzlicher Vorgabe“ oder „Wir nutzen die Aktiv-Passiv-Methode“. Es muss deutlich werden:
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Was genau wird miteinander verglichen?
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Wie entsteht der Schaden?
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Welche Parameter spielen dabei eine Rolle?
3. Fehlerhafte Klauseln = kein Anspruch.
Wenn die Erklärung nicht verständlich genug ist, verliert die Bank komplett den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung – Sie dürfen behalten, was Sie zurückgefordert haben.
Das sagt der BGH im Detail
🔍 Was war falsch an der Klausel?
Die Sparkasse hatte erklärt, dass sie bei vorzeitiger Rückzahlung das Darlehen fiktiv in „sichere Kapitalmarkttitel“ anlegt und die entgangenen Einnahmen mit den dort erzielbaren Erträgen vergleicht. Aber: Die eigentliche Differenzrechnung wurde nicht erklärt.
Laut BGH muss der Verbraucher erkennen können, dass es um die Differenz zwischen dem vertraglich geschuldeten Zins und der Rendite aus der Wiederanlage geht – nur dann ist die Methode nachvollziehbar.
🛠 Was hätte drinstehen müssen?
Eine grobe, verständliche Darstellung, z. B. so:
„Die Bank vergleicht die Zinsen, die Sie bei planmäßiger Rückzahlung gezahlt hätten, mit der Rendite, die sie durch Wiederanlage Ihres Rückzahlungsbetrags erzielen kann. Die Differenz bildet die Grundlage der Entschädigung, abzüglich eingesparter Kosten.“
Eine solche Beschreibung fehlte – und deshalb ist die Entschädigung nicht geschuldet.
Was heißt das für Sie?
Wenn Sie…
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…eine Immobilie verkaufen und Ihr Darlehen vorzeitig ablösen müssen
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…eine Umschuldung oder einen Wechsel zu einer günstigeren Bank planen
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…bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben
…dann lohnt sich ein Blick in Ihren Vertrag. Wenn dort die Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht klar erklärt ist, können Sie möglicherweise Rückzahlung fordern – oft mit Erfolg.
