Wie Sie mit § 34 BauGB, § 33 BauGB und strategischem Bebauungsplanverfahren zügig und rechtssicher Baurecht erlangen.
Wer als Projektentwickler oder Bauträger tätig ist, weiß: Der Faktor Zeit entscheidet oft über den wirtschaftlichen Erfolg eines Immobilienprojekts. Verzögerungen in der Bauleitplanung oder bei der Baugenehmigung führen nicht selten zu erheblichen Mehrkosten und entwerten im schlimmsten Fall das gesamte Vorhaben. Umso wichtiger ist es daher, frühzeitig die richtigen juristischen Stellschrauben zu identifizieren und gezielt zu nutzen.
Genau hier setzt unsere Expertise an: Als erfahrene Kanzlei im öffentlichen Baurecht zeigen wir Ihnen, wie Sie mit strategischer Planung schneller Baurecht schaffen – und damit Ihre Projektziele effektiv und rechtssicher erreichen.
1. Zeitdruck bei der Projektentwicklung: Wie Erfahrung den Unterschied macht
Ein Blick in unsere Beratungspraxis verdeutlicht, worauf es ankommt: Die exsos Gruppe etwa entwickelt bundesweit standardisierte Seniorenwohngemeinschaften – mit einem ehrgeizigen Takt: Alle acht Wochen sollte ein neues Bauprojekt starten. Um dies rechtlich abzusichern, begleiteten wir als Kanzlei in nur drei Jahren insgesamt 14 Bebauungsplanverfahren – erfolgreich und ohne wesentliche Verzögerung.
Warum das funktionierte?
Weil wir frühzeitig alle relevanten Planungsfragen klärten, die Abstimmungen mit Kommunen eng koordinierten und behördliche Anforderungen vorausschauend integrierten. Genau dieses abgestimmte Vorgehen empfehlen wir auch anderen Bauträgern – insbesondere dann, wenn sie auf schnelle Genehmigungsverfahren angewiesen sind.
2. § 34 BauGB oder Bebauungsplan: Welcher Weg führt schneller zum Ziel?
Im besten Fall befindet sich das Grundstück im unbeplanten Innenbereich. Dann kann das Bauvorhaben unter den Voraussetzungen des § 34 BauGB realisiert werden. Doch was auf den ersten Blick attraktiv wirkt, hat seine Tücken: Das geplante Vorhaben muss sich in Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Fläche in die Eigenart der Umgebung einfügen. Zudem ist eine gesicherte Erschließung zwingend erforderlich.
Achtung:
Bei größeren oder städtebaulich prägenden Bauvorhaben reicht § 34 BauGB oft nicht aus. Denn viele Bauämter verlangen eine geordnete Bauleitplanung – insbesondere zur Vermeidung sogenannter städtebaulicher Spannungen.
Definition laut BVerwG (Urt. v. 16.09.2010 – 4 C 7.10):
„Bodenrechtlich beachtliche Spannungen entstehen, wenn das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet und dadurch der Bedarf an planender Steuerung entsteht.“
Unser Rat:
Bereits bei der Auswahl eines Grundstücks sollte geprüft werden, ob § 34 BauGB anwendbar ist. Ist das nicht der Fall, sollte möglichst frühzeitig ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet werden.
Zeitlicher Rahmen in Thüringen:
Wir haben für die Schaffung von Baurecht im Schnitt 12 Monate veranschlagt – und auch gehalten. Ein Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans dauert realistisch 12 bis 18 Monate – abhängig von Komplexität, Beteiligungsverfahren und interner Vorbereitung. Bei streitigen Verfahren mit einer diffusen Interessenlage kann es länger dauern – ein Grund mehr, als Projektentwickler Expertise an Bord zu holen.
3. Baugenehmigung beschleunigen durch § 33 BauGB – der unterschätzte Zeitvorteil
Eine wirkungsvolle Möglichkeit zur Verfahrensbeschleunigung bietet § 33 Abs. 1 BauGB. Dieser erlaubt es, schon während des laufenden Bebauungsplanverfahrens einen Bauantrag einzureichen – und im Einzelfall sogar vor dem Satzungsbeschluss eine Genehmigung zu erhalten.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
- Die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden ist abgeschlossen.
- Das Bauvorhaben entspricht den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans.
- Der Antragsteller verpflichtet sich verbindlich zur Einhaltung dieser Festsetzungen.
- Die Erschließung ist bei Nutzungsbeginn gesichert.
Praxiswissen:
Zahlreiche Genehmigungsbehörden wenden § 33 BauGB erst nach dem förmlichen Abwägungsbeschluss an – rechtlich ist aber bereits eine frühere Anwendung möglich. Wer dies gezielt einsetzt, kann 2 bis 3 Monate Genehmigungszeit einsparen – ein klarer Wettbewerbsvorteil für Projektentwickler.
4. Das Entwicklungsgebot nach § 8 BauGB: Hürde oder Chance?
Nach § 8 Abs. 2 BauGB müssen Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Das sogenannte Entwicklungsgebot stellt sicher, dass städtebauliche Planungen in kommunale Gesamtkonzepte eingebettet sind.
Problematisch wird dies, wenn – wie in vielen Regionen – kein aktueller Flächennutzungsplan vorliegt. In Thüringen etwa verfügten 2022 lediglich 20 % der Kommunen über einen gültigen FNP.
Zwei Lösungswege helfen hier weiter:
- Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB): Bebauungsplan und Flächennutzungsplan werden zeitgleich aufgestellt.
- Vorzeitiger Bebauungsplan (§ 8 Abs. 4 BauGB): Bei dringendem Bedarf kann ein Bebauungsplan auch unabhängig vom FNP aufgestellt werden.
Zuständigkeit:
Für diese Verfahren ist in Thüringen das jeweilige Landratsamt verantwortlich (§ 2 Abs. 2 ThürZustBauVO).
Fazit: Schnelles Baurecht braucht strategisches Vorgehen – und juristische Expertise
Das Bauleitplanverfahren muss kein langwieriger Hürdenlauf sein. Wer frühzeitig plant, strategisch agiert und juristisch fundiert begleitet wird, erreicht oft schneller sein Ziel: die rechtskräftige Baugenehmigung.
alpha Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei mit:
- umfassender juristischer Begleitung,
- fundierter Einschätzung der rechtlichen und politischen Rahmenbedingungen,
- enger Abstimmung mit Kommunen, Behörden und Fachplanern.
Planen Sie ein Projekt?
Dann sprechen Sie uns an – wir helfen Ihnen, schneller und rechtssicher Baurecht zu schaffen.
Rechtsanwalt Martin Straube
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
