Die Gallus Immobilien Konzepte GmbH hat über Jahre hinweg Kapital privater Anleger eingesammelt, um Immobilienprojekte durch Nachrangdarlehen zu finanzieren. Diese Anlageform wurde mit attraktiven Zinsen in Höhe von 8% p.a. beworben: Sie richtete sich insbesondere an sicherheitsorientierte Anleger, die an der Immobilienentwicklung partizipieren wollten. Doch das Finanzierungsmodell der Gallus Nachrangdarlehen birgt erhebliche Risiken – vor allem im Insolvenzfall.
Seit dem Sommer 2024 berichten zahlreiche Anleger von ausgebliebenen Zinszahlungen. Die wirtschaftliche Lage der Gallus Immobilien Konzepte GmbH scheint angespannt. Anleger stehen nun vor der Frage:
Wie sicher ist mein Nachrangdarlehen? Und welche rechtlichen Schritte sind möglich?
Nachrangdarlehen – Hohe Risiken für Anleger bei Insolvenz
Ein Nachrangdarlehen ist eine besonders risikobehaftete Form der Kapitalanlage. Es wird oft von Unternehmen zur Finanzierung von Projekten genutzt –– beispielsweise im Immobilienbereich.
Das zentrale Problem: Im Fall einer Insolvenz werden Nachrangdarlehen erst nach allen anderen Gläubigern bedient. Selbst einfache Gesellschafterdarlehen genießen oft Vorrang.
Das bedeutet: Für Anleger besteht ein erhebliches Risiko, ihr gesamtes investiertes Kapital zu verlieren. Nachrangdarlehen sind nicht mit klassische Sparprodukte bei Banken vergleichbar und unterliegen nicht der gesetzlichen Einlagensicherung. Die Kombination aus Nachrangigkeit und fehlender Absicherung kann diese Anlageform besonders verlustträchtig machen.
Gallus Immobilien: Zinsausfall seit Sommer 2024 – Anleger unter Druck
Seit Mitte 2024 erhalten viele Anleger keine Zinszahlungen mehr aus ihren Gallus-Nachrangdarlehen. Diese Entwicklung deutet auf ernste wirtschaftliche Schwierigkeiten der Gallus Immobilien Konzepte GmbH hin.
In der Folge wurde Anlegern ein sogenanntes Wandlungsangebot unterbreitet: Sie sollen ihre Nachrangdarlehen in Partizipationsscheine der Amagvik Int. AG umwandeln. Anleger sollten nicht vorschnell zustimmen, sondern vorher ihre rechtlichen Alternativen prüfen lassen – insbesondere durch auf Kapitalanlagerecht spezialisierte Anwälte.
Rechtliche Bewertung: Ist das Nachrangdarlehen der Gallus überhaupt wirksam?
Ein entscheidender Ansatzpunkt für geschädigte Anleger ist die Wirksamkeit der Nachrangdarlehensverträge. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann eine Nachrangdarlehensklausel unwirksam und damit nichtig sein, wenn es nicht die Anforderungen an eine klare, verständliche und transparente Regelung des qualifizierten Nachrangs erfüllt.
Viele Gallus-Verträge zeigen gravierende Transparenzmängel – insbesondere bei:
- der Darstellung der wirtschaftlichen Risiken,
- den Kündigungsrechten,
- der Reichweite der vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre.
Verträge, die den Anforderungen des § 307 BGB (Transparenzgebot bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen) nicht genügen, sind als unwirksam anzusehen. In diesem Fall besteht ein Anspruch auf Rückabwicklung – das bedeutet, Anleger können unter Umständen ihr eingezahltes Kapital zurückverlangen.
Fazit: Anleger der Gallus-Nachrangdarlehen sollten handeln
Anleger der Gallus Immobilien Konzepte GmbH sollten die Rechtswirksamkeit ihrer Nachrangdarlehen umfassend prüfen lassen, bevor sie Wandlungsangeboten zustimmen. Eine anwaltliche Prüfung kann klären, ob Ansprüche auf Schadensersatz, Rückzahlung oder Rückabwicklung bestehen.
Zur Person
Seit über 15 Jahren vertrete ich, Rechtsanwalt Sascha Borowski, als Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht sowie geprüfter ESUG-Berater (DIAI) und geschäftsführender Gesellschafter der Wirtschaftskanzlei BBR Buchalik Brömmekamp Rechtsanwälte, erfolgreich Investoren sowohl bei der Durchsetzung als auch bei der Abwehr von Ansprüchen innerhalb und außerhalb des Insolvenzverfahrens.
In zahlreichen Verfahren wurde ich zum gemeinsamen Vertreter gewählt, so. u. a. im Fall der mybet SE. Dort konnten wir – auch in der Insolvenz – eine Befriedigung der Anleihegläubiger von über 80 Prozent erreichen.
Zudem vertrete ich regelmäßig die Interessen von Gläubigern in Gläubigerausschüssen (bspw. in den Verfahren German Pellets GmbH, KGT Agrar SE, ADCADA GmbH sowie in einer Vielzahl von Industrieinsolvenzen).
Wir wurden mehrfach zum gemeinsamen Vertreter bestellt. Darüber hinaus habe ich vermehrt Fachvorträge zum Schuldverschreibungsgesetz, zu den Rechten von Anleihegläubigern sowie zur Durchsetzung ihrer Rechte gehalten und publiziere laufend zu diesen Themen u. a. in Fachzeitschriften. Seit Ende 2022 gehöre ich der Schriftleitung der im dfv erscheinenden Fachzeitschrift „Der SanierungsBerater“ an.
BBR Buchalik Brömmekamp Rechtsanwälte zählt zu den führenden Insolvenz- und Sanierungsberatern und wurde mehrfach ausgezeichnet, u. a. vom Handelsblatt mit den Qualitätssiegeln „Deutschlands Beste Anwälte im Kapitalmarktrecht“ und „Deutschlands Beste Anwälte im Bank- und Finanzrecht“ sowie vom FOCUS als TOP-Wirtschaftskanzlei im Bereich Insolvenz & Sanierung.
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