Mieterhöhungen sind heutzutage keine Seltenheit mehr. Besonders in Ballungszentren greifen Vermieter regelmäßig auf die Möglichkeit zurück, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Doch nicht jede Mieterhöhung ist rechtlich zulässig. Viele Mieter stellen sich die berechtigte Frage: Muss ich der Mieterhöhung zustimmen? Welche Fristen gelten? Und wie kann ich wirksam widersprechen?
In diesem Beitrag erhalten Sie einen praxisnahen Überblick über Ihre Rechte – und wie Sie sich effektiv gegen unberechtigt Mieterhöhungen zur Wehr setzen können.
1. Form und Begründung der Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB muss in Textform erfolgen und nachvollziehbar begründet sein. Der Vermieter muss darlegen, auf welcher Grundlage die Miete angepasst werden soll. Als zulässige Begründungsmittel kommen in Betracht:
– ein qualifizierter oder einfacher Mietspiegel,
– drei vergleichbare Wohnungen mit Adresse, Größe, Ausstattung und Miethöhe,
– ein Sachverständigengutachten,
– oder eine Mietdatenbank.
Fehlt eine ordnungsgemäße Begründung oder ist sie nicht plausibel, so ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Der Mieter ist in einem solchen Fall nicht zur Zustimmung verpflichtet.
2. Fristen und Zustimmungserfordernis
Als Mieter haben Sie zwei volle Kalendermonate Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen (§ 558 b II BGB). Die Frist beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsschreiben. Die Zustimmung kann auch unter Vorbehalt oder nach vorheriger Prüfung erfolgen. Schweigen gilt nicht als Zustimmung.
Erfolgt keine Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung beim zuständigen Amtsgericht erheben. Verpasst er diese Frist, muss er ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen.
3. Widerspruch gegen die Mieterhöhung
Ein förmlicher Widerspruch ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch in der Praxis sehr empfehlenswert. Damit zeigen Sie dem Vermieter nicht nur Ihre rechtlichen Einwände auf, sondern schaffen oft eine Grundlage für eine außergerichtliche Klärung.
Typische Gründe für einen berechtigten Widerspruch sind:
– die geforderte Miete überschreitet die ortsübliche Vergleichsmiete,
– die Kappungsgrenze (§ 558 III BGB) wurde nicht eingehalten (max. 20 % in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten max. 15 %)
– Formfehler im Erhöhungsschreiben (z.B. eine ordnungsgemäße Begründung)
– die Wartefrist von 15 Monaten seit der letzten Erhöhung ist noch nicht abgelaufen.
4. Weitere rechtliche Grenzen
Neben den allgemeinen Vorgaben gelten weitere Einschränkungen:
– Kappungsgrenze: Wie bereits erwähnt, darf die Miete in drei Jahren maximal um 20 % erhöht werden – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung bestimmt sind, nur um 15 %.
– Sperrfrist bei Modernisierung: Nach einer Modernisierung nach § 559 BGB darf die erhöhte Miete erst 12 Monate nach Zugang der Mitteilung über die Modernisierung verlangt werden.
– Mietpreisbremse: In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556 d BGB) gelten zusätzliche Beschränkungen für Neuvermietungen, nicht aber direkt für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis.
Fazit
Mieterhöhungen sind ein sensibler Thema – insbesondere, wenn sie überraschend erfolgen. Wichtig ist: Nicht jede Mieterhöhung ist rechtmäßig oder begründet. Prüfen Sie ein solches Schreiben sorgfältig – oder lassen Sie es fachkundig prüfen.
Ein form- und fristgerechter Widerspruch kann unzulässige Forderungen abwehren und Ihre rechtliche Position stärken. Bedenken Sie: Wenn Sie nichts unternehmen, droht nach Fristablauf eine gerichtliche Zustimmungsklage.
Ich unterstütze Sie gerne!
Als erfahrene Rechtsanwältin im Mietrecht prüfe ich für Sie, ob das Mieterhöhungsverlangen zulässig ist und wie Sie sich bestmöglich wehren können – außergerichtlich oder im Rahmen eines gerichtlichen Zustimmungsverfahrens. Melden Sie sich gerne für eine Erstberatung bei mir.
