Spanische Mietverträge und Mietanpassung nach Immobilienkauf in Spanien
Kauf bricht nicht Miete – diese Phrase aus dem deutschen Recht gilt auch im spanischen Mietrecht. Die Folge ist, dass vor einem Immobilienkauf in Spanien der bestehende Mietvertrag auf Dauer, Miethoehe und moegliche Vorkaufsrechte des Mieters zu pruefen ist.
Im Kontext von Mietverträgen ist die Mietanpassung ein entscheidender Aspekt, der gemäß der Autonomie des Willens der Parteien geregelt wird. Bei städtischen Mietverträgen, insbesondere für Wohnraum, kann die Miete jährlich entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) oder des Wettbewerbsfähigkeitsindex (IGC) angepasst werden, sofern dies ausdrücklich vereinbart wurde. In Ermangelung einer spezifischen Vereinbarung erfolgt keine Überprüfung, und die Anpassung beschränkt sich auf die prozentuale Veränderung des VPI, mit entsprechender Benachrichtigung des Mieters. Dieser Mechanismus zielt darauf ab, die Gegenseitigkeit der Leistungen der Parteien aufrechtzuerhalten und unverhältnismäßige Mietsteigerungen zu vermeiden.
Gewerbliche Mietverträge und Anpassungsmechanismen
Bei gewerblichen Mietverträgen, wie z.B. Geschäftsräumen, unterliegt die Mietanpassung ebenfalls dem Willen der Parteien. Es ist üblich, Klauseln zu finden, die einen periodischen Anpassungsmechanismus, in der Regel jährlich, in Bezug auf einen Referenzindex wie den VPI oder den IGC festlegen. Die Parteien können vereinbaren, dass die Miete nur nach oben angepasst wird, ohne Reduzierungen, oder durch einen festen Prozentsatz. Darüber hinaus ist es möglich, die Anpassung für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen und dies durch jährliche feste Erhöhungen zu kompensieren. Diese Vereinbarungen ermöglichen es den Parteien, die Miete an die Marktbedingungen anzupassen und zu verhindern, dass sie veraltet ist.
Soziale Mieterschutzregelungen und Mietbegrenzungen
Im Bereich des öffentlichen Mieterschutzes gibt es spezifische Begrenzungen für die Mietanpassung. Zum Beispiel wird bei geschützten Wohnungen die maximale Anfangsmiete auf der Grundlage eines Prozentsatzes des maximalen Verkaufspreises festgelegt, und ihre jährliche Anpassung erfolgt gemäß dem VPI. Diese Begrenzungen zielen darauf ab, unverhältnismäßige Steigerungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass geschützte Wohnungen erschwinglich bleiben. Darüber hinaus gelten in angespannten Wohnmärkten zusätzliche Beschränkungen zur Eindämmung der Miete, wie die Bezugnahme auf frühere Verträge oder die Anwendung von Referenzpreisindizes.
Schlussfolgerung
Vor dem Immobilenkauf sollten Sie unseren Kanzleiservice der rechtlichen Kontrolle nutzen, und zwar nicht nur in Bezug auf bestehenden Mietvertrag, Niessbrauchsrechte oder andere Lasten und Einschraenkungen, die nicht im Grundbuch vermerkt sind, und deshalb selbst vom Notar uebersehen werden.
Das spanische Mietrecht regelt die Aktualisierung der Miete in Art. 18 LAU wie folgt, und nicht zu vergessen zahlreiche Sonderregelungen, wie die Mieterhoehung nach Renovierung.
Artikel 18. Aktualisierung der Miete
- Während der Laufzeit des Vertrags darf die Miete nur vom Vermieter oder Mieter an dem Tag aktualisiert werden, an dem jedes Jahr der Vertragslaufzeit erfüllt ist, gemäß den von den Parteien vereinbarten Bedingungen. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, erfolgt keine Aktualisierung der Miete.
Im Falle einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen den Parteien über einen Mechanismus zur Aktualisierung von Geldwerten, der keinen Index oder keine Referenzmethode angibt, wird die Miete für jedes Jahr anhand der jährlichen Veränderung des Wettbewerbsfähigkeitsgarantie-Index zum Zeitpunkt der Aktualisierung angepasst, wobei der Monat als Referenz dient, der dem zuletzt veröffentlichten Index zum Zeitpunkt der Vertragsaktualisierung entspricht.
In jedem Fall darf die durch die jährliche Aktualisierung der Miete verursachte Erhöhung nicht den Prozentsatz überschreiten, der sich aus der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt der Aktualisierung ergibt, wobei als Referenzmonat derjenige gilt, der dem zuletzt veröffentlichten Index zum Zeitpunkt der Vertragsaktualisierung entspricht.
Die aktualisierte Miete ist vom Mieter ab dem Monat zu zahlen, der auf den Monat folgt, in dem die interessierte Partei der anderen Partei schriftlich die Änderung mitteilt, unter Angabe des angewandten Prozentsatzes und, falls vom Mieter verlangt, mit einer entsprechenden Bescheinigung des Nationalen Statistikinstituts.
Eine Mitteilung durch Vermerk auf der Quittung der vorherigen Monatszahlung ist gültig.
Ihr Rechtsanwalt, Abogado D.Luickhardt, der Sie mit seinem Legalium Team in ganz Spanien im Immobilienrecht, Immobilienkauf und bei Erbschaft betreut.
