Immobilienkauf in Italien

Immobilienkauf in Italien

Italien begeistert mit herrlichen Landschaften, exzellenter Küche, reicher Kultur und Geschichte – und bietet zudem attraktive Möglichkeiten für den Erwerb von Immobilien.

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Italien in Erwägung ziehen, jedoch nicht wissen, wie Sie vorgehen sollen, steht Ihnen die Deutsch-Italienische Kanzlei Rechtsanwalt Alessandro Tedesco als kompetenter Partner zur Seite.

Wir bieten Ihnen rechtliche Unterstützung auf höchstem Niveau und begleiten Sie in allen Phasen des Immobilienerwerbs – von der ersten Sichtung der Unterlagen über deren sorgfältige rechtliche Prüfung und die Kommunikation mit der Verkäuferseite bis hin zur notariellen Beurkundung. Unser Ziel: Fehler vermeiden – Rechtssicherheit schaffen.

Rechtssichere Prüfung vor dem Kauf

Der Kauf einer Immobilie setzt eine Vielzahl an Dokumenten sowie umfangreiche Prüfungen voraus, um festzustellen, ob das Objekt Ihren Vorstellungen und rechtlichen Anforderungen entspricht.

Bereits vor Abschluss eines Vorvertrags ist die Beantragung einer italienischen Steuernummer („Codice Fiscale“) notwendig, die von der Agenzia delle Entrate (dem italienischen Finanzamt) ausgestellt wird. Sollte Ihnen diese Nummer noch nicht vorliegen, kümmern wir uns gerne um die Beantragung.

Wesentliche Unterlagen, die vorliegen müssen:

1. Nachweis über die Herkunft (Eigentumshistorie) der Immobilie

2. Eigentumsnachweis

3. Angaben zu möglichen Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten etc.)

4. Eintragung im Kataster (Grundbuch und Liegenschaftskataster)

5. Bestehen einer gültigen Baugenehmigung

6. Nutzungsgenehmigung zu Wohnzwecken

7. Prüfung auf baurechtliche Verstöße oder illegale Baumaßnahmen

8. Vorliegen eines aktuellen Energieausweises

Gerade bei älteren Immobilien ist es nicht unüblich, dass der Verkäufer nicht alle erforderlichen Unterlagen vorlegen kann – insbesondere im Hinblick auf die Wohnnutzungsgenehmigung.

Wichtig: Bestehen Sie darauf, dass sämtliche relevanten Unterlagen bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrags vollständig vorliegen. Sollte dies nicht möglich sein, ist zu prüfen, ob der Nachweis gesetzlich entbehrlich ist – etwa bei Gebäuden, die vor dem 1. September 1967 errichtet und bezogen wurden.

Die Werthaltigkeit der Immobilie und die rechtliche Sicherheit des Kaufvertrags hängen entscheidend von der Vollständigkeit und Korrektheit dieser Unterlagen ab. Lassen Sie sich frühzeitig durch einen spezialisierten Rechtsanwalt beraten.

Die notarielle Beurkundung

Gemäß Artikel 54 des italienischen Notariatsgesetzes muss die notarielle Urkunde in italienischer Sprache verfasst und verlesen werden – es sei denn, sämtliche Parteien einschließlich des Notars beherrschen eine andere Sprache. Da dies in der Praxis selten der Fall ist, ist regelmäßig die Hinzuziehung eines beeidigten Dolmetschers erforderlich, sofern eine Partei die italienische Sprache nicht ausreichend beherrscht.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienerwerb in Italien

1. Steuern beim Erwerb

Die Erwerbsbesteuerung hängt davon ab, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist und ob es sich um die sogenannte „prima casa“ (Erstwohnung) handelt:

A. Erwerb als Zweitwohnung oder Kapitalanlage:

B. Erwerb als Erstwohnsitz („prima casa“):

• Verkäufer = Privatperson:
  ▸ Erwerbssteuer: 2 % des Katasterwerts
  ▸ Fixkosten: ca. 300 €

• Verkäufer = Unternehmen (Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach Neubau oder Sanierung):
  ▸ Erwerbssteuer: 4 % des Katasterwerts
  ▸ Fixkosten: ca. 600 €

Voraussetzungen für die „prima casa“-Begünstigung auch für ausländische Käufer:

• Erwerb einer nicht als historisch geschützten Wohnung klassifizierten Immobilie

• Verlegung des Hauptwohnsitzes innerhalb von 18 Monaten in die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet

2. Laufende Steuern für Immobilieneigentümer:

Fazit

Ein Immobilienkauf in Italien bietet großes Potenzial – rechtlich, finanziell und emotional. Damit Ihr Traumhaus nicht zur juristischen Stolperfalle wird, ist eine umfassende rechtliche Prüfung unerlässlich. Unsere Kanzlei berät und begleitet Sie in deutscher und italienischer Sprache – kompetent, transparent und individuell.

Kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Erstgespräch.