Vielen Läden droht in Deutschland das Aus. Nicht selten sind auch die stark gestiegenen Mieten ein Grund dafür. Leere Ladenzeilen und Kneipenlokale werden auf Dauer jedoch oft zu einem größeren Problem – nicht nur für Vermieter.
Mehr als 23 Jahre lang war das Café Lido im Frankfurter Nordend eine Institution, ein beliebter Ort für alle, die ein wenig mediterranes Lebensgefühl in dem Viertel gesucht haben. Nun steht auf Google „dauerhaft geschlossen“, auf Instagram „R.I.P.“, und darunter befindet sich ein Link zum „Sale“ – dem Ausverkauf des Cafés, das von hohen Ladenmieten in die Knie gezwungen worden sei. Um 70 Prozent hätten die Eigentümer des Hauses diese erhöhen wollen.
Geschäftsaufgaben verbindet man gemeinhin eher mit kleineren Städten, wegen ausbleibender Kundschaft, oder in Randbezirken und Vororten – dort, wo die Menschen nur leben, um zu pendeln, um am Wochenende in die großen Städte zum Shoppen zu fahren.
Doch dort angekommen, stellen sie fest: Auch hier gibt es Leerstände, auch hier stirbt der Einzelhandel aus. Schaufenster bleiben leer, Traditionskneipen machen dicht – und vormals angesagte Stadtviertel verändern ihr Gesicht. Ob sich das langfristig auch auf die Wohnungspreise vor Ort auswirkt, ist noch unklar.
Sogar die Münchener Innenstadt steckt mitten im Strukturwandel. Wer durch die studentische Maxvorstadt läuft oder durchs hippe Glockenbachviertel mit seinen kleinen Boutiquen und Cafés, entdeckt in jeder Straße leere Läden.
Selbst in der Innenstadt rund um den Marienplatz geben Einzelhändler auf, obwohl die angrenzende Kaufingerstraße die bestbesuchte Shoppingmeile im gesamten deutschsprachigen Raum ist. 1,8 Millionen Einkaufswillige waren hier allein im Februar 2025 unterwegs. Aber das reicht nicht.
In Berlin-Prenzlauer Berg, dereinst Inbegriff für lange Partynächte in den zahllosen Kneipen, ist es ebenfalls ruhiger geworden. Aktuell wird in den Hauptstadtmedien die bevorstehende Schließung einer ganzen Reihe traditionsreicher Gastronomiebetriebe beklagt, etwa des „WATT“ in der Metzer Straße, eine Bar mit Kulturbetrieb, in der sich die Gäste schon zu DDR-Zeiten getroffen haben. Berichten zufolge wollen die Eigentümer den Mietvertrag nicht mehr verlängern.
Knapp 30 Prozent aller Läden wird es in zehn Jahren nicht mehr geben
Eine Analyse der IHK Baden bestätigt: Knapp 30 Prozent aller Betriebe in Innenstädten, sprich Handel, Dienstleistung oder Gastronomie, stehen so schlecht da, dass es sie, bei unveränderter Lage, in zehn Jahren nicht mehr geben wird. Dabei sind zu hohe Mietkosten ein entscheidender Faktor: Jeder fünfte klagt darüber, und zwar unabhängig davon, ob es größere Ketten und kleine regionale Händler sind.
Zwar habe sich der Mietmarkt neuerdings etwas beruhigt, sagt Stefan Hertel vom Handelsverband Deutschland (HDE). Die Gewerbemieten steigen nicht mehr so extrem und es gibt durchaus auch noch günstige Lagen. Doch bundesweit sind Ladenflächen seit Beginn der Pandemie um knapp 14 Prozent teurer geworden.
Mit 340 Euro pro Quadratmeter führt die Münchener Kaufingerstraße den monatlichen Mietspiegel an, gefolgt von der Zeil in Frankfurt und der Kö in Düsseldorf, wo der Quadratmeter je 270 Euro im Monat kostet. In Berlin haben sich die Mietpreise für Einzelhändler innerhalb von zehn Jahren verdoppelt.
Gerade die vergangenen Jahre waren eine Herausforderung für viele Betriebe. Denn für Gewerbeflächen werden wesentlich häufiger als bei Wohnungen Indexmietverträge abgeschlossen, die an die Inflation gekoppelt sind. Anders als bei Wohnungen dürfen Indexmieten sogar mehrmals im Jahr erhöht werden. In den Rekord-Inflationsjahren 2022 und 2023 mussten mehr als die Hälfte der Händler mehr Miete zahlen, weil sie einen solchen Vertrag hatten.
Vielen Händlern bleiben da nur wenige Möglichkeiten: Entweder sie ziehen an günstigere Standorte, geben auf oder erhöhen die Preise, um die Mieten durch mehr Umsatz zu kompensieren – womit sie mitunter Kunden vergraulen, die durch die wirtschaftliche Lage sparsamer sind als noch vor wenigen Jahren.
46.000 Einzelhändlern droht in den nächsten vier Jahren das Aus
Für das Café Lido in Frankfurt waren massiv erhöhte Preise keine Option, und aufgrund des Alters der Besitzer fiel auch die erste Variante weg. Also blieb nur die Geschäftsaufgabe.
Rund 40.000 deutsche Einzelhändler sind seit Pandemiebeginn diesen Schritt gegangen. Und laut einer Prognose des Handelsverbandes Deutschland (HDE) werden es in den nächsten vier Jahren weitere 46.000 sein. Das liege allerdings nicht allein an Gewerbemieten, betont Josef Röll, Innenstadtberater der IHK Ulm: „Ist der Umsatz gut und läuft das Geschäft, sind höhere Mieten für Händler ja durchaus bezahlbar.“
Doch dieser Umsatz stimmt selbst in Premium-Lagen bei alteingesessenen Traditionshäusern wie Eckerle nicht mehr. Das Stammhaus, das der Herrenausstatter vor 75 Jahren in der Theatinerstraße in München eröffnet hat, soll im Sommer dicht machen. Nicht wirtschaftlich genug sei der Standort, der Wettbewerbsdruck sei zu groß und die Miete zu hoch, ließ das Unternehmen verlauten.
Wer nun auf die Vermieter schimpfen will, macht einen Fehler, findet Röll von der IHK Ulm: „Eine Miete sollte idealerweise ein Win-Win-Geschäft für beide Seiten sein“, sagt er. Die Händler sollen verdienen und die Vermieter auch. Diese müssen ja immerhin die Immobilie in Schuss halten, was gerade in kleineren Altstädten oder bei denkmalgeschützten Bauten durchaus ins Geld gehen kann.
Und dann kommt da noch die neue Grundsteuer hinzu: „Die Bescheide sind noch nicht alle da“, sagt Röll, „aber von einigen Vermietern habe ich gehört, dass sie mit einem Vielfachen der bisherigen Summe rechnen. Das schlägt dann auf die Miete durch.“ Eine Umfrage des Eigentümerverbands Haus & Grund zeigte vor wenigen Tagen, dass für eine Mehrheit der Liegenschaften ab 2025 wesentlich mehr Grundsteuer anfällt als bisher.
Eine Mietpartnerschaft sei eine der besten Lösungen für alle Beteiligten, meint Hertel vom HDE: „Eine umsatzbezogene Miete, die zumindest einen Teil des Mietpreises ausmacht.“ Ist der Umsatz gut, zahlen die Händler mehr, floriert das Geschäft mal nicht so, weniger.
Schließen Warenhäuser, sterben auch die umliegenden Geschäfte
Das entlaste zum einen die Pächter, hat aber zum anderen auch Vorteile für die Vermieter: Sie profitieren von guten Geschäftszahlen und haben zugleich auch in schlechteren Phasen ein stabiles Mietverhältnis, ohne immer wieder Nachmieter wegen Geschäftsaufgaben finden zu müssen.
Geschäftsaufgaben haben nämlich nicht nur Folgen für die ehemaligen Ladeninhaber, stellte Michael Biel (SPD), Staatssekretär in der Senatsverwaltung für Wirtschaft in Berlin, nach der Kapitulation mehrerer Karstadt-Standorte fest: „Schließt ein Warenhaus, schließen die kleineren Läden drumherum auch.“
Unter Geschäftsaufgaben leiden auch diejenigen, die noch offen haben. Mit jedem sterbenden Geschäft werden die Besuchsanlässe, die laut Röll zentral für eine belebte Innenstadt sind, weniger. Die Attraktivität der Einkaufsstraßen nimmt immer weiter ab.
Die Gentrifizierung frisst ihre Kinder
Deutschlandweit gibt es diese Probleme, in Metropolen wie Köln und Frankfurt, in kleinen Städten mit rund 10.000 Einwohnern, in mittelgroßen Städten wie Bottrop, Zweibrücken, Oldenburg oder Biberach. Politiker in der ganzen Republik sprechen darüber, es werden unzählige Initiativen gegründet, Gelder bereitgestellt, Stadtentwicklungspläne ausgetüftelt, Experten vor Ort geholt – alles oft ohne die erhoffte Wirkung.
In Wohngebieten gibt es ein weiteres Phänomen. In gefragten Vierteln sind die Preise enorm gestiegen, die Käufer wurden wohlhabender, damit stiegen auch die Ansprüche. Eine Eckkneipe mit rauchenden Gästen direkt unter einer Altbauwohnung für 6000 Euro pro Quadratmeter ist da nicht immer gewünscht. Konflikte wegen Lärm und anderer Emissionen haben viele Gastronomen zur Aufgabe gezwungen.
Wird es dann ruhiger, steigen die Preise zunächst weiter. Doch die Gentrifizierung frisst ihre Kinder – ein steril gewordenes Wohnviertel wird über kurz oder lang weniger Käufer anziehen. Noch ist der Effekt nicht nachweisbar, doch auffällig ist, dass in angesagten Vierteln wie Prenzlauer Berg und Maxvorstadt die Preise seit fast drei Jahren stagnieren, trotz fallender Zinsen.
Im schwäbischen Biberach konnte man jüngst mit einer recht einfachen Idee Räume wieder zum Leben erwecken: Acht Leerstände gab es 2024 auf einer Ladenstrecke von 150 Metern, und das nahe dem zentralen Marktplatz.
Im Rahmen des Projektes „Biberacher Freiräume“ konnten Interessierte ganz niedrigschwellig die Gewerbeimmobilien wie Praxen, Büros und Läden besichtigen: Es hat keine Bewerbung gebraucht, die Eigentümer waren vor Ort, Anmeldungen waren nicht nötig. Einfach vorbeikommen, umschauen und unterschreiben: Vier Leerstände fanden durch diese Aktion einen Nachmieter.
