Was macht das Gewerberaummietrecht so besonders?
Das Gewerberaummietrecht ist für viele Unternehmer ein Buch mit sieben Siegeln. Es regelt, wie und zu welchen Bedingungen Räume für gewerbliche Zwecke genutzt werden dürfen. Anders als bei Wohnraummietverträgen gelten hier flexiblere, aber auch risikoreichere Regelungen. Streitpunkte wie die Schriftform, Betriebskosten oder die Anpassung von Verträgen sind für Mieter und Vermieter gleichermaßen brisant. Ein kleiner Fehler kann schnell große wirtschaftliche Folgen haben.
Warum ist die Schriftform ein unverzichtbares Muss?
Die Schriftform ist der Dreh- und Angelpunkt bei längerfristigen Mietverträgen. Ohne sie ist der Vertrag rechtlich angreifbar und kann von beiden Seiten vorzeitig gekündigt werden – das klingt erstmal harmlos, ist aber oft ein Albtraum für Unternehmer. Stellen Sie sich vor, Sie investieren viel Geld in Ihre Gewerberäume, nur um dann zu erfahren, dass der Mietvertrag nicht rechtskräftig ist! Laut Oberlandesgericht Hamm müssen alle wesentlichen Vertragsinhalte schriftlich dokumentiert sein: Mietobjekt, Miethöhe, Laufzeit und die Vertragspartner. Fehlen Details, kann ein formgerechter Nachtrag Abhilfe schaffen.
Was bedeutet Störung der Geschäftsgrundlage?
„Corona hat alles verändert!“ – Dieser Satz ist inzwischen fast eine Floskel. Doch für Gewerbemieter hat die Pandemie tatsächlich vieles auf den Kopf gestellt. Die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) erlaubt es, Verträge anzupassen, wenn unvorhersehbare Ereignisse die Basis des Vertrags ins Wanken bringen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass pandemiebedingte Geschäftsschließungen solche Anpassungen rechtfertigen können. Aber Vorsicht: Wenn Vermieter und Mieter in der Pandemie neue Vereinbarungen getroffen haben, entfällt oft das Recht auf nachträgliche Anpassungen. Und für wirtschaftliche Krisen wie den Ukraine-Krieg gilt: Ein bloßer Umsatzrückgang reicht nicht aus, um eine Vertragsänderung zu erzwingen.
Nebenkosten: Ein ewiger Zankapfel
Wer zahlt was? Die Betriebskosten sind einer der häufigsten Streitpunkte im Gewerberaummietrecht. Anders als bei Wohnraummietverträgen gibt es keine gesetzliche Frist für die Abrechnung, aber Gerichte empfehlen eine Frist von maximal einem Jahr. Der Teufel steckt jedoch im Detail: Formulierungen in Mietverträgen, die Vermietern übermäßige Pflichten auferlegen, können unwirksam sein. Und ob die Umsatzsteuer doppelt berechnet werden darf, sorgt immer wieder für Konflikte. Das Landgericht Mannheim hat zuletzt entschieden, dass Vermieter in solchen Fällen klare Vorgaben einhalten müssen.
Konkurrenzschutz und Betriebspflicht: Wann wird es eng für Mieter?
Ein Gewerberaummietvertrag sollte Mieter nicht knebeln. Der Bundesgerichtshof hat in seiner aktuellen Rechtsprechung betont, dass enge Sortimentsbindungen, die dem Mieter kaum Spielraum lassen, unzulässig sind. Das bedeutet, dass Mieter in einem Einkaufszentrum ihre Geschäftsausrichtung flexibel anpassen dürfen, ohne durch starre Klauseln eingeschränkt zu werden. Wichtig ist dabei, dass Konkurrenzschutz und Betriebspflicht im Einklang stehen – Vermieter dürfen Mieter nicht in unfaire Wettbewerbssituationen zwingen.
Wie können sich Mieter und Vermieter absichern?
Wie sagt man so schön? „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.“ Gewerberaummietverträge sind komplex, und selbst kleine Formfehler können teure Konsequenzen haben. Lassen Sie Verträge immer von einem Experten prüfen und stellen Sie sicher, dass alle Details klar geregelt sind. Ein durchdachter Vertrag schafft nicht nur Rechtssicherheit, sondern auch Vertrauen zwischen den Parteien.
Rechtstipp:
Schriftform, Anpassungsklauseln und transparente Nebenkostenabrechnungen sind keine Nebensächlichkeiten, sondern essenzielle Bestandteile eines stabilen Mietverhältnisses. Lieber vorher Klarheit schaffen, als später vor Gericht zu streiten!
