Wer eine Immobilie besitzt, hat im Alter einen großen Vorteil: Keine Miete wird fällig. Trotzdem haben so manche Hauseigentümer im Ruhestand Geldprobleme. Dann kann die eigene Immobilie „verrentet“ werden.
Eigentümer einer Immobilie können irgendwann diese unangenehme Erfahrung machen. Ein Großteil der Ersparnisse ist in den vergangenen Jahrzehnten in Zins und Tilgung geflossen. Endlich ist das eigene Haus oder die eigene Immobilie abbezahlt. Trotzdem reichen im Alter die Einkünfte aus der Rente nicht aus, um den Lebensstandard zu halten oder die Pflege zu finanzieren.
In den eigenen vier Wänden alt werden
Immer mehr Seniorinnen und Senioren überlegen deshalb, ihr Haus oder ihre Wohnung wieder zu Geld zu machen, also zu „verrenten“. Der Verbraucherrechtsexperte Philipp Hammerich berät für die Kanzlei rightmart Mandanten in dieser Situation. „Die Menschen im Alter hätten gern ein bisschen mehr Liquidität für Reisen oder auch, weil sie Angst haben, was die Zukunft bringt“, sagt er. „Der Hauptwunsch ist natürlich, in den eigenen vier Wänden alt zu werden, aber nicht unbedingt diese eigenen vier Wände zu vererben“.
Gerade bei hohen Immobilienwerten können sogar steuerliche Erwägungen zum Entschluss beitragen, das eigene Haus wieder zu Geld zu machen. Denn die Erbschaftssteuer frisst ansonsten einen Teil des Erlöses auf. „Es gibt Fälle, bei denen dann die Erben allein die Steuer für ein Objekt nicht aufbringen könnten“, sagt der Vermögensverwalter Rico Weidemann von der Quirin Bank. „Hier kann die Verrentung, zum Beispiel über einen Teilverkauf, auch unter steuerlichen Gesichtspunkten Sinn machen.“
Viel Immobilie, wenig Bares
Vielen angehenden Rentnern fehlt im Alter schlicht das nötige Geld, um die Immobilie in Schuss zu halten, eine lange geplante Reise zu machen oder ein neues Auto anzuschaffen. Laut einer Forsa-Umfrage aus dem Jahr 2020 verfügte die Hälfte der angehenden Ruheständler über ein Barvermögen von maximal 10.000 Euro.
Sinn ergebe die Verrentung eines Objektes vor allem dann, wenn die Besitzer ein gewisses Alter erreicht haben und in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben wollen, so Dimitrij Miller vom Verrentungsanbieter Heimkapital: „Unsere Kunden sind im Durchschnitt 68 Jahre alt, und haben zumeist einen sehr großen Teil ihres Lebens in genau dieser Immobilie verbracht, in genau diesem Umfeld.“
Nießbrauch, Leibrente oder Teilverkauf
Für eine solche Verrentung gibt es in Deutschland eine ganze Reihe von Varianten, eines davon ist das sogenannte Nießbrauchmodell. „Bei einem Nießbrauch verkaufe ich jetzt die Immobilie, bekomme ein Nießbrauchrecht und habe ein komplettes Nutzungsrecht an der Immobilie“, so der Anwalt Philipp Hammerich. „Das heißt, ich muss gar nicht wie bei einem schlichten Wohnrecht in der Immobilie selbst wohnen, sondern ich könnte auch später, wenn ich in ein Altersheim muss, dann weiterhin die Immobilie vermieten und durch die Mieteinnahmen dann Pflege oder andere Aspekte des Lebens finanzieren.“
Beim Verkauf einer Immobilie kann man sich auch eine sogenannte Leibrente auszahlen lassen. Man erhält dann eine monatliche Zahlung und bekommt ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Auch ein Teilverkauf der eigenen vier Wände ist möglich. Als Teileigentümer kann man weiterhin an der Wertsteigerung der eigenen Immobilie teilhaben. Dafür muss man dem Käufer allerdings ein Nutzungsentgelt zahlen. Hier sollte man darauf achten, dass dieses Entgelt die finanziellen Spielräume nicht einengt. Denn das Nutzungsentgelt liegt in der Regel bei fünf Prozent des Wertanteils, der verkauft wurde, und zwar jährlich.
Verkauf erst ab 100.000 Euro sinnvoll
Ein Teilverkauf ist nicht zuletzt eine Wette auf die weitere Preisentwicklung am Immobilienmarkt. „Die Annahme, die viele seit der Immobilienkrise 2008 haben, dass die Preise um bis zu vier Prozent jährlich steigen, ist eben nicht richtig, wie ein Blick in die jüngere Vergangenheit zeigt“, sagt Vermögensverwalter Weidemann.
Sowohl Verkauf als auch Teilverkauf sollte man nur in Erwägung ziehen, wenn ein gewisses Volumen überschritten ist. Experten raten dazu erst ab Summen von mindestens 100.000 Euro. Denn wie jede Immobilientransaktion verursacht auf ein Verkauf zur Verrentung Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Notargebühren.
Verkaufserlös oft überraschend gering
Wer einen Verkauf zur Verrentung plant und in seiner Immobilie wohnen bleiben will, sollte sich auch über eines klar sein: Er kann nicht mit einem Erlös rechnen, wie er beim direkten Verkauf am Markt möglich wäre, wie Dimitrij Miller von Heimkapital vorrechnet: „Jemand, der jetzt 70 Jahre alt ist und eine Immobilie besitzt, die 500.000 Euro wert ist, der würde ungefähr 150.000 Euro ausgezahlt erhalten. Das ist natürlich erstmal ein kleiner Betrag, aber der Anbieter wiederum finanziert diese Transaktion ja auch und muss dann Zinsen und Tilgung über vielleicht 20, 25 Jahre bereitstellen.“ Käufer wie Heimkapital ziehen dabei auch den Wert des Nießbrauchs oder Wohnrechts über einen langen Zeitraum vom Immobilienwert ab.
Für viele Immobilienbesitzer kann deshalb auch ein Kredit bei Ihrer Bank eine sinnvolle Alternative sein. Etwa über eine „Umkehrhypothek“, bei der monatliche Raten von der Bank an die Besitzer fließen. Das Haus oder die Wohnung werden dadurch über einen längeren Zeitraum wieder verschuldet. Am Ende einer festgelegten Laufzeit muss der Kredit dann wieder getilgt werden, unter Umstände auch durch den Verkauf der Immobilie.
Die Stiftung Warentest hat die verschiedenen Varianten der Immobilienverrentung in einem umfangreichen Test verglichen und Vor- und Nachteile aufgelistet.
Fachlich Beratung empfohlen
Vor einer solch wichtigen Entscheidung heißt es also rechnen. Welche Variante der Verrentung ergibt für mich Sinn? Welcher Anbieter ist der geeignete? Immobilienrechtsexperte Philipp Hammerich rät dazu, mehrere Angebote zu vergleichen: „Das heißt drei bis fünf Anfragen, damit man eine Vergleichbarkeit der Preise hat. Bei so einer großen Investition lohnt es sich, eine unabhängige Person, sei es ein Finanzberater oder ein Anwalt oder vielleicht auch jemand aus dem Bekanntenkreis, der sich einfach gut in finanziellen Dingen auskennt, hinzuzuziehen.“
Vielleicht steht am Ende der Überlegungen ja sogar ein Verkauf in Eigenregie. Wer dann im Alter bereit ist, in ein kleines Objekt umzuziehen oder zur Miete zu wohnen, kann den Erlös seines Hauses oder seiner Wohnung ganz für sich behalten – und selbst „verenten“.
