Die Investitionen in ProReal Europa 9 und 10 erfolgten in Form nachrangiger Namensschuldverschreibungen, die gemäß dem Vermögensanlagengesetz als Vermögensanlagen klassifiziert werden. Anlegergelder wurden in verschiedene Immobilienprojekte der SORAVIA-Gruppe investiert.
Das Grundkonzept dieser Kurzläufer-Serie besteht darin, dass die gesammelten Investorengelder nicht direkt in Bestandsimmobilien fließen, sondern zur Zwischenfinanzierung von Neubauprojekten dienen. Aufgrund wachsender wirtschaftlicher Unsicherheiten und strengerer Bankenregulierungen haben Banken ihre Baufinanzierungen zunehmend eingeschränkt. Dadurch entstand eine Finanzierungslücke, die durch die ProReal-Investitionen gefüllt wurde.
Die Anleger waren dabei allerdings nicht in einer klassischen Kreditgeberrolle, sondern stellten ihre Mittel in Form von nachrangigen Schuldverschreibungen zur Verfügung. Das bedeutet, dass sie im Insolvenzfall erst nach anderen Gläubigern bedient werden – was eine erhebliche Risikosteigerung darstellt.
Echtes vs. unechtes Nachrangdarlehen
Um die rechtliche Bewertung der Forderungen besser zu verstehen, muss zwischen echten und unechten Nachrangdarlehen unterschieden werden:
- Echtes Nachrangdarlehen: Der Gläubiger tritt im Insolvenzfall vollständig zurück, sodass die Forderung erlischt, falls deren Erfüllung zur Insolvenz führen würde.
- Unechtes Nachrangdarlehen: Der Gläubiger bleibt Forderungsinhaber, wird jedoch nachrangig zu anderen Gläubigern bedient.
- Bewertung der Forderungen in der Insolvenz
Die Kapitalanlagen der Anleger wurden letztlich an die SC Finance Four weitergereicht, die als Poolgesellschaft fungierte und in verschiedene Projektgesellschaften investierte.
- Im Frühjahr 2024 musste die SC Finance Four Insolvenz anmelden, wodurch auch die Gelder der Anleger gefährdet wurden.
- Die ProReal-Gesellschaften gaben im Juli 2024 eine Warnung über mögliche Zahlungsausfälle heraus.
- Schließlich scheiterte im Jahr 2025 der Versuch, die Forderungen der SC Finance Four durch einen Investor zu retten.
- Anleger verloren dadurch 95 % ihres eingesetzten Kapitals – ein nahezu vollständiger finanzieller Schaden.
Da die Nachrangdarlehen der Anleger als echte Nachrangdarlehen klassifiziert wurden, besteht für sie kein Anspruch auf Rückzahlung, wenn die Emittentin dadurch zahlungsunfähig würde. Wären die Forderungen als unechte Nachrangdarlehen eingestuft worden, hätten die Anleger zumindest eine nachrangige Möglichkeit zur Rückzahlung gehabt.
Mögliche Schadenersatzansprüche für Anleger
Trotz der rechtlich schwierigen Lage könnte für die betroffenen Anleger ein Anspruch auf Schadenersatz bestehen, insbesondere bei fehlerhafter Anlageberatung:
- Anlageberater hätten die Anleger über das Totalverlustrisiko explizit aufklären müssen.
- Falls Risiken verharmlost oder verschwiegen wurden, könnte eine Haftung nach § 826 BGB (vorsätzliche sittenwidrige Schädigung) vorliegen.
- Zudem können Ansprüche aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. dem Vermögensanlagengesetz bestehen, falls gegen gesetzliche Aufklärungspflichten verstoßen wurde.
- Fazit: Bedeutung für die Anleger
Die Anleger der ProReal Europa 9 & 10 GmbH stehen durch den echten Nachrang ihrer Darlehen in einer denkbar schlechten Position. Da sie sich im Insolvenzverfahren hinter allen anderen Gläubigern einreihen müssen, besteht faktisch keine Chance auf eine Rückzahlung ihres Kapitals aus dem Insolvenzvermögen.
Alternativ bleibt ihnen nur die Möglichkeit, über Schadenersatzklagen gegen die beteiligte Gesellschaften ihre Verluste zu begrenzen. Dabei muss genau geprüft werden, ob die Anlageberatung Pflichtverletzungen begangen hat oder unzureichende Informationen über die Risiken bereitgestellt wurden.
Interessenten können sich zwecks kostenfreier anwaltlicher Beratung registrieren lassen. Schauen Sie bitte nach Absendung Ihrer Daten in Ihr E-Mail-Postfach.
