Wer als Vermieter Wohnungen oder Häuser vermietet, übernimmt nicht nur eine wirtschaftliche, sondern auch eine rechtliche Verantwortung. Dabei kommt es oft nicht nur auf das Was, sondern auch auf das Wann an. Fristversäumnisse können im Mietrecht gravierende Folgen haben – von verlorenen Zahlungsansprüchen bis hin zu unwirksamen Kündigungen. In diesem Beitrag werden Ihnen die wichtigsten Fristen für Vermieter vorgestellt, die Sie unbedingt kennen sollten.
1. Kündigungsfristen – Klar geregelt, aber oft unterschätzt
Für eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietvertrags durch Sie als Vermieter gelten gemäß § 573c BGB feste Fristen. Die Fristen richten sich danach, wie lange das Mietverhältnis schon besteht:
Mietverhältnis < 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
Mietverhältnis 5-8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
Mietverhältnissen > 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter eingehen, damit das Mietverhältnis dann zum Ablauf des übernächsten Monats endet. Wer diesen Stichtag verpasst, verliert automatisch einen Monat Kündigungszeit.
Beispiel: Geht dem Mieter die Kündigung erst am 4. Juli zu, kann das Mietverhältnis erst zum 30. November – statt zum 31. Oktober – beendet werden.
Wichtig: Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur mit berechtigtem Interesse möglich, etwa wegen Eigenbedarfs oder erheblicher Pflichtverletzungen des Mieters.
2. Abrechnungsfrist für Betriebskosten
Die Betriebskostenabrechnung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Dabei ist die gesetzliche Frist in § 556 Abs. 3 BGB klar: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen.
Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum 01.01.2024–31.12.2024 muss die Abrechnung bis spätestens 31.12.2025 beim Mieter eingegangen sein.
Wird diese Frist versäumt, verfällt der Anspruch auf eine Nachzahlung, selbst wenn die Forderung berechtigt wäre. Das bedeutet: Verspätete oder gar fehlende Abrechnungen können Vermietern bares Geld kosten. Nur in absoluten Ausnahmefällen, etwa wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (z. B. durch fehlende Abrechnungen von Versorgern), bleibt der Nachforderungsanspruch bestehen.
3. Fristen nach Ende des Mietverhältnisses
Nach Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich für viele Mieter die Frage: Wann bekomme ich meine Kaution zurück? Als Vermieter haben Sie hier einen gewissen Handlungsspielraum – aber nicht unbegrenzt. Die Rechtsprechung gewährt Vermietern eine Prüf- und Überlegungsfrist von etwa 3 bis 6 Monaten, um etwaige Ansprüche wegen Beschädigungen, Mietrückständen oder noch ausstehender Betriebskostenabrechnungen geltend zu machen.
Die Mietkaution muss nicht sofort nach Rückgabe der Wohnung ausgezahlt werden. Sie dürfen als Vermieter einen Teil oder die gesamte Summe zurückbehalten, wenn noch berechtigte Forderungen bestehen oder eine Betriebskostenabrechnung aussteht – allerdings maximal bis zur gesetzlichen Abrechnungsfrist von 12 Monaten.
Es empfiehlt sich daher, dem Mieter schriftlich mitzuteilen, dass die Betriebskostenabrechnung noch aussteht, und dabei auch einen konkreten Zeitpunkt zu nennen, bis zu dem mit der endgültigen Abrechnung und der Rückzahlung der Kaution zu rechnen ist.
Beachten Sie außerdem, dass Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gemäß § 548 Abs. 1 BGB bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung verjähren. Es ist daher ratsam, die Mietsache unmittelbar nach der Übergabe sorgfältig auf Schäden zu überprüfen, die über die normale Abnutzung hinausgehen, um mögliche Forderungen rechtzeitig geltend machen zu können.
4. Fazit
Ob Kündigung, Nebenkostenabrechnung oder Kautionsrückzahlung – die Einhaltung gesetzlicher Fristen ist für Vermieter unerlässlich. Verspätete oder versäumte Fristen können nicht nur finanzielle Nachteile bringen, sondern auch juristisch nicht mehr korrigierbar sein. Beachten Sie allerdings die oben genannten Fristen, sind Sie juristisch auf der sicheren Seite.
