Warum professionelle Rechtsberatung beim Immobiliengeschäft unverzichtbar ist
Nach über zwei Jahrzehnten in der rechtlichen Begleitung von Immobilientransaktionen weiß ich: Es sind oft die vermeintlich kleinen Details, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden. Was heute wie eine Formalie aussieht, kann morgen den Unterschied zwischen Ihrem Traumhaus und einem kostspieligen Alptraum bedeuten.
Die unsichtbaren Risiken
In meiner Praxis habe ich Familien erlebt, die ihre gesamten Ersparnisse verloren, weil eine baurechtliche Prüfung unterblieb. Ich habe gesehen, wie geschickt formulierte Vertragsklauseln es unredlichen Käufern ermöglichten, sich ihren Verpflichtungen zu entziehen. Diese Erfahrungen haben mich gelehrt: Jede Immobilientransaktion ist einzigartig, und birgt ihre eigenen Herausforderungen.
Ein Beispiel aus der Praxis: In Spanien existieren verschiedene Kategorien illegaler Bauten. Begriffe wie „fuera de ordenación“ bedeuten, dass ein Gebäude zwar gegebenenfalls geduldet wird, aber möglicherweise niemals legalisiert werden kann. Ohne fachkundige Prüfung beim zuständigen Rathaus kaufen Sie möglicherweise eine Immobilie, die Sie weder umbauen noch gewinnbringend weiterverkaufen können.
Der spanische Immobilienmarkt folgt seinen eigenen Regeln. Selbst bei scheinbar eindeutigen Themen wie der Besteuerung existieren Gestaltungsmöglichkeiten, die nur Fachleute kennen. Durch die rechtzeitige Wahl der optimalen Berechnungsmethode können bei der kommunalen Wertzuwachssteuer nicht selten über 10.000 Euro eingespart werden. Von der Existenz dieser Möglichkeiten erfahren leider nur diejenigen, die sich unabhängig beraten lassen.
Besonderheiten, die Sie kennen sollten
Anders als in Deutschland führt Spanien zwei voneinander unabhängige Register, die nicht immer oder nur eingeschränkt koordiniert werden. Einerseits gibt es das Grundbuch (Registro de la Propiedad) und andererseits das Kataster (Catastro). Dabei sind im Gegensatz zu Deutschland Diskrepanzen zwischen diesen beiden keine Seltenheit und können den Kaufprozess erheblich komplizieren oder sogar zum Scheitern bringen.
Immobilien in Küstennähe unterliegen außerdem der „Ley de Costas“ mit Schutzzonen bis zu 500 Meter landeinwärts. Selbst legal errichtete Bauten können hier Beschränkungen unterliegen, die vom Umbauverbot bis zur zeitlich begrenzten Konzession reichen. Solcherlei Konzessionen können aber nicht einfach durch Kauf übertragen werden.
Wenn guter Rat zu spät kommt
Besonders bewegt mich das Schicksal jener Mandanten, die erst zu mir kommen, wenn das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist. Oft wurden sie von Dritten – nicht selten provisionsgetriebenen Maklern – davon überzeugt, auf professionelle Beratung zu verzichten. Die Folgen sind dramatisch: versteckte Belastungen, nicht erkannte Baumängel, unbekannte Auflagen in Küstennähe oder städtebauliche Beschränkungen, die alle Pläne zunichtemachen.
Wichtig zu wissen ist auch, dass der spanische Notar anders agiert als sein deutscher Kollege. Er ist primär als Urkundsperson, nicht als neutraler Berater tätig. Er prüft die formale Rechtmäßigkeit, berät aber nicht zu Risiken oder Optimierungsmöglichkeiten.
Mehr als nur Papierkram
Eine zuverlässige Immobilientransaktion erfordert weit mehr als die Prüfung von Grundbucheinträgen. Die städtebauliche Situation, gemeinschaftliche Verbindlichkeiten, Energieausweise, Katasterdaten, ausstehende Genehmigungen – jeder dieser Aspekte kann zum Stolperstein werden.
Die verschiedenen Vorvertragsarten in Spanien
Die in Spanien geschlossenen privatschriftlichen Verträge haben unterschiedliche Rechtsfolgen:
– Eine Reservierungsvereinbarung ist meist unverbindlich
– Ein Arras-Vertrag führt bei Rücktritt meist zum Verlust der Anzahlung oder zur doppelten Rückzahlung
– Ein privater Kaufvertrag kann dennoch vollständig bindend sein
Unterschiede auf Gemeindebene
Dabei hat jede spanische Gemeinde ihre eigenen Verfahrensweisen, jede Immobilie ihre Geschichte, jede Familie ihre spezifische Rechtssituation. Jeder Immobilienkauf erfordert die Prüfung der örtlichen Vorschriften und eine individuelle Bestimmung der möglichen Risiken. Steht die Immobilie im Einklang mit den Bauvorschriften? Sind Abweichungen legalisierbar? Sind Verstöße verjährt? Wie sieht die zukünftige Entwicklung aus? Welche Auswirkung hat die Verjährung im konkreten Fall? Sind alle Nachteile damit geheilt, oder wird es immer Auflagen geben, die zu Einschränkungen führen? Dies alles sind Fragen, die beantwortet werden müssen.
Eine Investition, die sich rechnet
Die Kosten professioneller Beratung stehen in keinem Verhältnis zu den möglichen Verlusten einer fehlerhaften Abwicklung. Zudem sind Anwaltskosten steuerlich absetzbar – ein Aspekt, den viele übersehen.
Für Nicht-Residenten gibt es zusätzliche Pflichten: die 3%ige Einbehaltung beim Verkauf, die jährliche Nicht-Residenten-Einkommensteuer und mögliche Doppelbesteuerungsfragen. All dies erfordert spezialisiertes Wissen.
Der Weg zum sorgenfreien Eigentum
Der Erwerb einer Immobilie, ganz gleich ob als Zuhause oder Kapitalanlage, markiert einen Wendepunkt im Leben. Diesen Moment sollten Sie mit Freude und Zuversicht erleben, nicht mit Sorgen und Unsicherheit. Mit kompetenter rechtlicher Begleitung können Sie sich auf das Wesentliche konzentrieren: die Vorfreude auf Ihr neues Eigentum.
Weiterführende Hinweise
Sie können auf der Seite unserer Kanzlei zu allen Themen rund um das spanische Recht zusätzliche Hinweise finden. Eine Vertiefung dieses Beitrags mit Beispielen finden Sie auf unserer Kanzleiseite. Als deutsche und spanische Rechtsanwälte beraten wir Sie nicht nur auf Spanisch, sondern ebenso auf Deutsch.
Auf unserem Themenportal zum spanischen Immobilienrecht finden Sie eine Fülle an weiterführenden Informationen zu diesem Rechtsgebiet.
Daneben betreiben wir ein spezialisiertes Portal zum spanischen Erbrecht.
