Rückstände aus Nebenkostenabrechnungen berechtigen einen Vermieter in der Regel nicht zu einer außerordentlichen Kündigung. Denn Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen gehören nicht zur regelmäßig zu zahlenden Miete.
Werden die Nebenkostennachzahlungen jedoch ohne weitere Kommentierung durch den Mieter schlichtweg nicht erbracht und erreicht der offene Betrag einen Gesamtrückstand von zwei Monatsmieten, kann dies im Einzelfall den Vermieter jedoch trotzdem berechtigen, eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Absatz 1 BGB auszusprechen.
Dies wurde vom Amtsgericht Brandenburg mit Urteil vom 20.12.2024 bestätigt, nachdem der Vermieter Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hatte und der Mieter hiergegen nichts Stichhaltiges entgegensetzte, sondern einfach nicht zahlte. Die Nachforderungen aus mehreren Jahren hatten mittlerweile die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.
Der Vermieter kündigte dem Mieter hierauf außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist, da der Mieter seiner Ansicht nach wiederholt seine vertraglichen Pflichten verletzt habe.
Nachdem der Mieter nicht freiwillig auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage und bekam vor Gericht Recht. Das Amtsgericht urteilte, dass der Vermieter im Rahmen üblicher monatlicher Nebenkostenvorauszahlungen durch die Betriebskostenabrechnungen abschließend die jährlich geschuldeten Nebenkosten bestimmt habe. Ein Rückstand in Höhe zweier Monatsmieten sah es als erhebliche Pflichtverletzung an und qualifizierte die Nachforderungen im Sinne einer älteren BGH-Entscheidung als wiederkehrende Leistung entsprechend der üblichen regelmäßigen Miete. In der Nichtzahlung läge daher eine erhebliche Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertige. Die Interessenabwägung beider Mietvertragsparteien im Hinblick auf die fristlose Kündigung und damit den Bestand des Mietverhältnisses fiele in diesem Fall daher zu Lasten des Mieters und zu Gunsten des Vermieters aus. Gegen den Mieter erging sodann ein Räumungsurteil.
Eine bemerkenswerte Entscheidung, die jedoch auch dem besonderen Sachverhalt geschuldet war. Denn letztlich ist jeder Einzelfall sorgfältig zu prüfen und nicht von einem generellen Kündigungsrecht des Vermieters beim Rückstand aus Nebenkostennachzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten auszugehen. Der BGH gibt keine eindeutige Richtung vor, ab wann ein Zahlungsverzug aus Betriebskostennachzahlungen als erhebliche Pflichtverletzung anzusehen ist, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt.
Wenn Sie als Vermieter oder Mieter von einem ähnlichen Sachverhalt betroffen sind, stehen wir gerne für eine Erstberatung zur Verfügung, in der die weitere Vorgehensweise sowie die Erfolgsaussichten beider Seiten besprochen werden können.
