1. Haftung des Verkäufers
Rechtliche Grundlage:
Der Verkäufer haftet für Sachmängel der Immobilie nach § 434 BGB, sofern die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel ist häufig in Kaufverträgen enthalten, entbindet den Verkäufer jedoch nicht von der Haftung, wenn er arglistig Mängel verschwiegen hat (§ 444 BGB).
Arglistiges Verschweigen von Mängeln:
- Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer Kenntnis von einem Mangel hatte und diesen bewusst verschwiegen hat, um den Käufer von der Mängelbeseitigung oder Preisminderung abzuhalten.
- Beispiel: BGH, Urteil vom 16.03.2012 – V ZR 18/11
In diesem Fall verschwieg der Verkäufer Schimmelprobleme im Keller, obwohl er wusste, dass die Abdichtung mangelhaft war. Der BGH entschied, dass dies ein arglistiges Verschweigen darstellt und der Käufer Schadensersatz verlangen kann.
Rechte des Käufers bei arglistigem Verschweigen:
- Rücktritt vom Vertrag: Der Käufer kann bei erheblichen Mängeln vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 323 BGB).
- Schadensersatz: Der Käufer kann den Ersatz aller Kosten verlangen, die durch den Mangel entstanden sind (§ 280 BGB).
- Minderung des Kaufpreises: Der Käufer kann den Kaufpreis entsprechend mindern (§ 441 BGB).
2. Haftung des Maklers
Rechtliche Grundlage:
Makler sind verpflichtet, ihren Kunden alle wesentlichen Informationen über die Immobilie offenzulegen, die sie kennen oder kennen müssten. Das Verschweigen wesentlicher Mängel kann als Verletzung der Aufklärungspflichten des Maklers gewertet werden.
Beispiele aus der Rechtsprechung:
- BGH, Urteil vom 12.05.2016 – I ZR 100/15
Der Makler haftete, weil er den Käufer nicht über eine bestehende Asbestbelastung der Immobilie informiert hatte, obwohl ihm diese bekannt war. Der BGH stellte fest, dass die Verletzung von Aufklärungspflichten Schadensersatzansprüche begründet. - OLG Frankfurt, Urteil vom 24.03.2015 – 20 U 154/13
Das OLG entschied, dass ein Makler haftbar gemacht werden kann, wenn er den Käufer nicht auf ein bekanntes Risiko von Feuchtigkeitsschäden hinweist, obwohl er davon Kenntnis hatte.
Rechte des Käufers bei Maklerhaftung:
- Schadensersatz: Der Käufer kann Ersatz für alle Schäden verlangen, die durch die unterlassene Aufklärung entstanden sind.
- Anfechtung des Maklervertrags: Bei arglistiger Täuschung kann der Maklervertrag angefochten werden.
3. Fazit und Praxistipps
- Für Käufer:
- Dokumentieren Sie alle bekannten Mängel und lassen Sie sich Zusicherungen des Verkäufers und Maklers schriftlich geben.
- Prüfen Sie bei entdeckten Mängeln, ob Arglist vorliegt, und wenden Sie sich ggf. an einen Fachanwalt.
- Für Verkäufer und Makler:
- Offenbaren Sie alle bekannten Mängel schriftlich, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Verkäufer sollten prüfen, ob sie sich gegen Schadensersatzansprüche versichern können.
Mit einem professionellen Gutachten und einer klaren Kommunikation können viele Konflikte vermieden werden. Bei komplexen Fällen oder Unsicherheiten lohnt es sich, rechtlichen Rat einzuholen.
Rechtsanwalt Johannes Goetz, Partner der Kanzlei Klamert & Partner PartGmbB, München steht mit über 10 Jahren Prozesserfahrung für Beratung und außergerichtliche und gerichtliche Vertretung zur Verfügung.
